Omitieron una hipoteca, ofrecieron metros que no eran propios, retuvieron tu reserva o te reclaman comisión. El punto de partida es qué hizo cada sujeto, qué sabía o debía comprobar, quién recibió el dinero y qué perjuicio causó.
Revisamos publicidad, reserva, boleto y recibos para evaluar a quién reclamar y con qué fundamento.
La intermediaria puede responder por una actuación propia o una obligación que haya asumido. Haber difundido una venta no la convierte por sí solo en constructora, fiduciaria o vendedora; llamarse intermediaria tampoco la exime de informar, actuar con diligencia o justificar el dinero que retiene. Para reclamar daños hay que vincular el deber incumplido con un perjuicio concreto.
Hipoteca, identidad, superficie o amenities distintos de lo anunciado.
Documento a mirar: Aviso, título, plano e informes disponibles al negociar.
Si ya recibiste una unidad con defectos, revisá también vicios o fallas de la unidad entregada.
La inmobiliaria publicitó o comercializó un emprendimiento que no avanza.
Documento a mirar: Publicidad, contratos, poderes y quién asumió la entrega.
La demora de entrega se desarrolla en departamento en pozo no entregado.
Pagaste al intermediario y no sabés por qué conserva el dinero.
Documento a mirar: Reserva completa, aceptación, recibo y transferencia.
Si el obligado se niega a firmar, revisá juicio de escrituración.
Te exigen honorarios, gastos o una comisión que discutís.
Documento a mirar: Pacto, contrato celebrado, condición y habilitación local.
Si todavía necesitás identificar el conflicto, consultá el hub de reclamos inmobiliarios.
La marca del aviso, quien te mostró el inmueble y quien firmó el recibo pueden ser personas diferentes. Identificá nombre o razón social, CUIT, matrícula, firma y carácter de actuación. El contrato de corretaje del art. 1345 del CCyC es una mediación; los arts. 1346 y 1349 permiten distinguirla de la representación o de una garantía efectivamente asumida.
| Sujeto | Prueba de su intervención | Posible fundamento del reclamo |
|---|---|---|
| Corredor matriculado | Matrícula local, encargo, mensajes, publicidad e instrumentos firmados. | Incumplimiento de deberes de información, exactitud o comprobación aplicables; garantía o representación si fue asumida. |
| Persona jurídica inmobiliaria | Razón social y CUIT en el contrato, recibo, cuenta receptora y publicidad. | Obligación propia o servicio prestado; analizar si actuó como corredora y si corresponde un régimen de consumo. Una marca sola no define al obligado. |
| Dependiente o agente | Identidad, vínculo con la empresa, funciones, instrucciones y comunicaciones completas. | Conducta propia y eventual responsabilidad del principal si el daño ocurrió en ejercicio o con ocasión de funciones encomendadas (art. 1753 CCyC). |
| Vendedor o desarrollador | Boleto, anexos, poderes y compromisos de entrega o escritura. | Cumplimiento, resolución, restitución o daños por su obligación. La insolvencia no traslada por sí sola esa deuda al corredor. |
| Fiduciario | Contrato, designación y carácter de la firma o del cobro. | Distinguir la obligación fiduciaria de otra propia. Los aportes, cuentas y bienes afectados se analizan en fideicomiso inmobiliario. |
Si se atribuye responsabilidad a la empresa por sus directivos o administradores, también debe verificarse la actuación en ejercicio o con ocasión de sus funciones (art. 1763 CCyC). Cada sujeto requiere un hecho, una obligación y una pretensión identificables.
El art. 1347 del CCyC exige comprobar identidad y capacidad, proponer con exactitud, precisión y claridad, y comunicar las circunstancias conocidas que puedan influir en el negocio. El deber concreto de pedir documentación registral debe buscarse además en la norma local y en la operación encomendada.
| Ámbito | Regla a comprobar | Alcance y documento |
|---|---|---|
| CCyC · arts. 1345–1349 | Identidad, capacidad, propuesta exacta y comunicación de circunstancias conocidas (art. 1347, incs. a–c). | El art. 1347 no contiene por sí solo un mandato universal de solicitar todo informe de dominio. Revisá el encargo y la regla local. |
| CABA · Ley 2340 | Art. 10, incs. 1–2: comprobar títulos, guardar copia y solicitar informes oficiales de dominio, gravámenes e inhibiciones; ponerlos a disposición. | Arts. 10, inc. 5, y 12: exactitud y publicidad que no induzca a error ni anuncie calidades inexistentes. Aplicación a la actividad regida por la ley de CABA. |
| PBA · Ley 10973 | Art. 52, inc. a, aps. 3–5: identidad, capacidad, claridad y existencia del título; para compraventa de inmuebles, certificaciones de dominio, gravámenes, embargos e inhibiciones. | El ap. 5 exige dejar constancia del número, fecha y situación que surge de los certificados. Una mera gestión preliminar no permite dar por aplicable, sin analizarla, el supuesto específico de compraventa. |
| PBA · publicidad y recibos | Art. 52, inc. a, ap. 6: en publicidad de loteos, planos aprobados y elementos probatorios. Aps. 18 y 22: recibos de valores/documentos e identificación y matrícula en publicidad. | Son reglas con objeto propio: el ap. 6 trata loteos; el ap. 18 exige conservar y devolver los valores o documentos al terminar la contratación, según su destino y régimen. |
Contrastá el informe que debía obtenerse, su fecha, lo que constaba entonces y lo que se te comunicó. Para un reclamo de daños, identificá cómo la omisión incidió en tu decisión o perjuicio; la sola existencia de una hipoteca no determina por sí misma el resultado. CABA y PBA tienen reglas propias: no se aplica automáticamente una ley local a la otra jurisdicción.
Para identificar titularidad y gravámenes, consultá qué acredita un informe de dominio; luego compará ese documento con los deberes concretos del corredor en tu operación.
Guardá el anuncio con fecha y URL, plano, título y reglamento. Separá superficie propia, espacio común, derecho de uso y superficie aproximada. Si se ofreció como propio un patio común, la cuestión incluye su condición jurídica; no se agota en medir metros.
El análisis compara la afirmación concreta, su fuente, qué sabía o debía comprobar quien la difundió y la incidencia material en la compra o el daño. La frase medidas aproximadas no decide por sí sola si hubo información errónea, y una discrepancia no habilita siempre a resolver el contrato. Si hay relación de consumo, también importan el art. 1100 del CCyC y el art. 4 de la Ley 24240; las precisiones publicitarias integran el contrato y obligan al oferente según los arts. 1103 y 8, respectivamente.
La comercialización exclusiva, redactar documentos o recibir pagos pueden mostrar una intervención relevante. Deben examinarse cada acto, las facultades, la información disponible y la obligación asumida. No basta la palabra intermediaria para excluir un incumplimiento propio; tampoco basta aparecer en el folleto para imputar toda la deuda del desarrollador.
Si sólo acercó a las partes y el vendedor luego no entregó, falta identificar un fundamento propio para reclamarle ese daño a la intermediaria. Si omitió información relevante, asumió una garantía o cobró en un carácter específico, el análisis cambia según la prueba (arts. 1347 y 1349 CCyC).
La entrega pendiente se revisa en pozo no entregado; los defectos de una unidad recibida, en vicios y fallas; y la obligación de firmar, en escrituración. Esta guía permite agregar el análisis de la actuación específica del intermediario.
Reconstruí el recorrido del dinero antes de exigir un reintegro. Reserva, seña, adelanto de precio y comisión no se equiparan sólo por el nombre usado en un recibo; hay que leer condiciones y aceptación.
En CABA, el art. 13, inc. 4, de la Ley 2340 prohíbe retener valores sin causa legal. En PBA, el art. 52, inc. a, ap. 18, de la Ley 10973 regula recibo, conservación y devolución de valores o documentos. Si falta una causa válida para conservar el dinero, se evalúa una restitución contra quien resulte obligado.
La restitución de fondos retenidos por la inmobiliaria y la devolución del precio a cargo del vendedor son reclamos distintos. La frustración no implica automáticamente perder ni recuperar toda reserva. Moneda, mora e intereses dependen del título, los hechos y el régimen aplicable; no hay una tasa fija universal para estos casos.
El art. 1350 del CCyC vincula la comisión con un negocio celebrado como resultado de la intervención. Además del contrato, deben revisarse el encargo, quién fue comitente, el pacto válido, la habilitación y las normas especiales (arts. 1346, 1351 y 1355).
¿Quién debe pagarla? Según el art. 1351, si intervino un solo corredor, como regla todas las partes le deben comisión, salvo pacto en contrario o protesta expresa hecha saber al comienzo de su actuación conforme al art. 1346; no hay solidaridad entre ellas. Si intervino un corredor por cada parte, cada uno sólo cobra a su respectivo comitente. La respuesta para tu operación requiere además revisar la normativa local y el encargo.
En PBA, la Ley 10973, arts. 54 y 56, establece aranceles para la venta de inmuebles y reglas para la intervención de varios colegiados; el pacto de honorarios debe constar por escrito en los términos del art. 54. Comprobá operación, monto reclamado, documento y jurisdicción. Esa escala provincial no se traslada automáticamente a CABA.
| Situación | Regla del CCyC | Qué comprobar |
|---|---|---|
| Contrato concluido y luego incumplido o resuelto | Art. 1352: la comisión puede seguir debiéndose aunque no se cumpla, se resuelva, se rescinda o haya distracto. | Qué contrato se celebró y la intervención del corredor. Su eventual incumplimiento propio se analiza por separado. |
| Condición suspensiva no cumplida | Art. 1353, inc. a: no se debe comisión en ese supuesto. | Condición efectivamente pactada y falta de cumplimiento; no confundirla con un incumplimiento posterior. |
| Contrato anulado | Art. 1353, inc. b: contempla objeto ilícito, incapacidad o falta de representación, u otra circunstancia conocida por el corredor. | Causa de anulación y, para la otra circunstancia prevista, conocimiento del corredor. No basta llamar nulo al negocio. |
| Gastos reclamados | Art. 1354: no hay reembolso de gastos salvo pacto en contrario; art. 1355: se aplican las normas especiales. | Concepto y pacto; revisar también la regla local, no asimilar cualquier gasto a comisión. |
Pedí nombre, número y constancia de habilitación, y contrastalos con el colegio competente. En CABA, los arts. 3, 15 y 16 de la Ley 2340 requieren matrícula, prohíben el ejercicio sin ella y excluyen el derecho a exigir retribución en los supuestos previstos. En PBA, los arts. 1 y 5 de la Ley 10973 exigen inscripción: la de un colegio departamental habilita en todo el territorio provincial. La Ley 20266, art. 33, integra el régimen nacional de habilitación y cobro.
Diferenciá al dependiente del profesional responsable. La falta de matrícula no anula automáticamente el boleto ni impone devolver todo pago. La exigibilidad de una comisión, una suma ya pagada y la validez de la compraventa requieren análisis separados. No se usan como vigentes los arts. 36–38 de la Ley 20266, derogados por la Ley 26994.
La Ley 24240, arts. 1 y 2, distingue consumidor y proveedor y excluye de su aplicación ciertos servicios de profesionales liberales que requieren título universitario y matrícula, pero incluye la publicidad de su ofrecimiento. Esa regla exige analizar qué relación se invoca, no afirmar que toda inmobiliaria queda incluida o que todo sujeto matriculado queda fuera de cualquier régimen protector.
Separá la actividad del corredor, el servicio de la sociedad comercial y la venta del desarrollador. Los arts. 1092 y 1093 del CCyC también definen relación y contrato de consumo. La conclusión depende de los sujetos, destino de la adquisición y actuación probada. Incluso cuando se discute el encuadre de consumo, deben examinarse los deberes de corretaje aplicables.
El art. 40 de la Ley 24240 prevé solidaridad en su supuesto de daño al consumidor por vicio o riesgo de la cosa o prestación del servicio. Se necesita justificar ese encuadre y la causalidad; no es una regla que haga responder a todo intermediario por cualquier demora o deuda del vendedor.
Si el vendedor es insolvente, eso no convierte automáticamente al corredor en obligado al reintegro. Si se reclama a varios sujetos, debe explicarse el fundamento de cada uno y si corresponde responsabilidad solidaria o concurrente: el art. 1751 del CCyC distingue causas únicas y distintas. La vía, los plazos, las intimaciones y eventuales cautelares requieren la documentación y la jurisdicción concretas.
Para una revisión previa del documento, consultá boleto de compraventa y escritura de compraventa. Si el problema ya ocurrió, conservá primero la oferta y los instrumentos completos para reconstruir lo prometido y lo sucedido.
Fuentes normativas consultadas el . Los documentos, la fecha del contrato, el encargo y la jurisdicción determinan qué reglas corresponde aplicar. Esta guía no atribuye una responsabilidad igual a todos los intermediarios ni presenta resultados judiciales garantizados.
Información general: no sustituye el asesoramiento sobre el caso concreto ni crea por sí sola una relación abogado-cliente. La procedencia, los plazos y los remedios requieren revisión de la documentación. Política editorial.
Compartí la publicidad, la reserva, el boleto y los recibos. Revisamos la intervención de cada sujeto y los documentos para evaluar el reclamo.
