ENTREGA DEFECTUOSA · CABA Y PBA

Departamento entregado con vicios o fallas: qué reclamar

Si ya recibiste el departamento y aparecen humedad, filtraciones, fallas o diferencias con lo prometido, conservá la prueba y las fechas. Para definir el reclamo hay que distinguir defectos ocultos, incumplimientos de calidad y daños que comprometen la solidez o el uso de la obra.

Registrá cada falla y evaluá cómo denunciarla sin demora. La reparación, una diferencia económica o la resolución dependen del contrato, del defecto y del régimen aplicable.

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Qué puede significar cada falla después de la entrega

Un síntoma no determina por sí solo el fundamento jurídico. El informe técnico debe ubicar su causa, antigüedad, gravedad y posibilidad de reparación.

Humedad, filtraciones y hongos

Pueden responder a un defecto oculto, una instalación defectuosa o un problema posterior de uso o mantenimiento. Guardá la evolución y la fecha en que pudiste advertirlo; antes de atribuir responsabilidad hay que determinar su origen.

Grietas o problemas estructurales

Una fisura superficial no equivale a ruina. Si se compromete la solidez o la obra resulta impropia para su destino, puede corresponder el régimen especial de los arts. 1273–1276. Ante indicios de riesgo, priorizá la seguridad y una evaluación técnica.

Terminaciones o materiales inferiores

Compará la memoria descriptiva y las calidades acordadas con lo recibido. Las diferencias de calidad de la obra se examinan conforme al art. 1271; también importan las garantías específicas del vendedor y los compromisos contractuales.

Cochera o baulera faltante o inutilizable

Identificá qué unidad o derecho de uso se prometió, sus dimensiones y lo que muestran el plano y los títulos. Un faltante y una limitación funcional pueden tener fundamentos y soluciones diferentes; no se reducen siempre a vicios ocultos.

Pileta, gimnasio o SUM prometidos

Reuní publicidad, contrato, condiciones de uso y reglamento informado. Hay que precisar si faltan obras, equipamiento o habilitación y quién asumió la prestación. La promesa publicitaria se analiza en información y consumo.

Ascensor, terraza o instalaciones comunes

Documentá el problema del edificio y el daño que te causa. El reclamo sobre lo común, los derechos de cada comprador y el perjuicio individual deben distinguirse; revisá unidad propia y consorcio.

Base legal: CCyC, arts. 1051–1053 y 1271–1276.

Si el departamento tiene menos metros que el plano

No hay un umbral universal del 5 % para reclamar por una unidad funcional. Primero debe compararse la misma clase de superficie: cubierta, semicubierta, descubierta, total o porcentual. Reuní boleto, planos, memoria, escritura, publicidad y una medición técnica; revisá cómo se pactó el precio y cuál es el perjuicio.

Qué regulan los arts. 1135 y 1136

El art. 1135 contempla una venta cuyo objeto principal es una fracción de tierra, aunque esté edificada, con precio no fijado por unidad de superficie. Una diferencia de terreno mayor al 5 % permite pedir el ajuste; el comprador que debe pagar un mayor precio por esa regla puede resolver.

El art. 1136 regula el precio convenido por unidad de medida: el total resulta de la superficie real. Si se vendió una extensión determinada y la superficie excede en más del 5 % la contractual, reconoce al comprador la resolución. Esa hipótesis de superficie excedente no es una regla automática sobre metros faltantes en un departamento.

En la unidad funcional se evalúan el incumplimiento de lo prometido, la información suministrada y los remedios pertinentes. Una compensación debe tener fundamento y cuantificación; no surge siempre de aplicar una fórmula porcentual al precio.

Base legal: CCyC, arts. 1135–1136, 1092, 1100 y 1103; Ley 24.240, arts. 1–4, 8 y 10 bis.

Recepción, reservas y defectos que no podían verse

La recepción genera la presunción de inexistencia de vicios aparentes y de calidad adecuada (art. 747). Por eso importa dejar reservas concretas: ubicación, descripción, fotografías y pendientes. Si no hubo reservas, la prueba de un defecto visible puede ser más difícil.

En un contrato de obra, entrega, recepción y aceptación tienen efectos que deben revisarse con los arts. 1270–1272. Si se pactó o es de uso un plazo de garantía para verificarla o comprobar su funcionamiento, la recepción es provisional y no hace presumir aceptación. Sin ese plazo, aceptada la obra, el contratista queda libre por vicios aparentes que no afectan solidez ni destino, pero responde por los no ostensibles conforme al régimen correspondiente.

Para los defectos ocultos, el art. 1053 excluye los que se conocieron o debieron conocerse mediante un examen adecuado al adquirir, salvo reserva expresa. La complejidad técnica también cuenta. Se examina además si el defecto existía al adquirir: la norma asigna esa prueba al adquirente, excepto cuando el transmitente actúa profesionalmente en la actividad de la transmisión.

Oculto y redhibitorio no son sinónimos. Conforme al art. 1051, un vicio redhibitorio hace la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o reduce su utilidad de manera tan importante que, de haberse conocido, no se habría adquirido o se habría pactado una contraprestación significativamente menor. También deben revisarse las ampliaciones de garantía del art. 1052.

Qué revisar si ya firmaste el acta

Fecha de entrega y texto completo de la conformidad o las reservas.
Garantía pactada o usual, inspecciones y compromisos de reparación.
Qué era visible y qué sólo podía detectarse con preparación técnica.
Fecha de cada manifestación y comunicaciones al garante.

Firmar “de conformidad” no extingue automáticamente todo reclamo. Tampoco permite ignorar los defectos visibles: hay que valorar la firma, las reservas, las garantías específicas y el régimen que corresponda.

Base legal: CCyC, arts. 747, 1051–1053 y 1270–1272.

Denuncia, caducidad y prescripción: plazos diferentes

Los 60 días para denunciar no son el plazo para demandar. La caducidad de la responsabilidad y la prescripción de la acción se revisan por separado. No conviene esperar una promesa de arreglo para ordenar estas fechas.

El hecho relevante y la función de cada plazo
Régimen y plazo	Desde cuándo / qué exige	Qué hay que distinguir
Denuncia de ocultos · 60 días Art. 1054	Desde la manifestación; si es gradual, desde que el adquirente pudo advertir el defecto. Debe denunciarse expresamente al garante.	Omitir la carga extingue la responsabilidad por ocultos, salvo que el enajenante conociera o debiera conocer el defecto. Esa excepción requiere fundamento en los hechos.
Caducidad de ocultos en inmueble · 3 años Art. 1055 inc. a	Desde la recepción del inmueble. El plazo puede aumentarse por convenio.	No equivale a tener tres años para demandar ni elimina la prescripción. Deben revisarse el ejercicio del derecho y los actos pertinentes.
Prescripción por vicios redhibitorios · 1 año Art. 2564 inc. a	Se analiza el inicio según exigibilidad y las circunstancias del reclamo (art. 2554), además de los actos que incidan en la prescripción.	Denunciar dentro de los 60 días y estar dentro de los tres años no aseguran, por sí solos, una acción vigente.
Solidez o inaptitud de obra · 10 años Arts. 1273–1275	Para aplicar el régimen especial de obra destinada a larga duración, el daño debe producirse dentro de los diez años desde la aceptación.	Es el límite temporal de producción del daño de ese régimen, no una garantía general de cualquier terminación ni el plazo de toda acción.
Acción por ruina total o parcial · 1 año Art. 2564 inc. c	Desde que se produjo la ruina, para el reclamo contra el constructor definido por ese inciso.	No se traslada sin análisis a cualquier defecto, inaptitud o demandado. La pretensión y los hechos determinan el plazo aplicable.
Otros incumplimientos y daños	Calidad, superficie, amenities y daños pueden exigir otros fundamentos. Hay que identificar la acción y sus reglas.	No se asigna un único plazo a todo reclamo inmobiliario ni se presume que invocar consumo desplaza cualquier plazo especial.

Cómo comunicar el defecto: el art. 1054 exige una denuncia expresa al garante; no establece la carta documento como forma exclusiva. Usar un medio escrito que permita probar contenido, destinatario y recepción es una recomendación para conservar evidencia. Describí el defecto y sus fechas sin esperar el diagnóstico completo si eso demora la comunicación.

Que el vendedor sea profesional no prueba automáticamente que conocía o debía conocer cada falla. Una negociación o una reparación tampoco autoriza a dar por suspendidos o reiniciados todos los plazos: la caducidad y la prescripción tienen reglas diferentes.

Base legal: CCyC, arts. 1054–1055, 1273–1275, 2554, 2564 incs. a y c y 2566–2570.

A quién dirigir el reclamo por la entrega defectuosa

Identificá personas, razón social, CUIT, firmas y carácter de actuación. La marca del edificio no alcanza. El vendedor, quien ejecutó la obra y el profesional interviniente pueden responder por fundamentos distintos.

Vendedor y garantías asumidas

La transmisión onerosa genera saneamiento aunque no se haya pactado (arts. 1033–1036), con sus condiciones y exclusiones. Compará además la calidad garantizada y los compromisos específicos. Las cláusulas de reducción se interpretan restrictivamente y están sujetas al art. 1038.

Constructor y profesionales

En el régimen de solidez o inaptitud, el constructor responde bajo el art. 1273. El art. 1274 extiende concurrentemente la responsabilidad al vendedor habitual que construyó o hizo construir, a quien cumple una misión semejante al contratista y, según la causa del daño, a subcontratistas, proyectista, director y otros profesionales allí contemplados. No basta su nombre en un plano.

El desarrollador o comercializador se analiza por las obligaciones que asumió, la información y la conducta acreditada. Si interviene un fideicomiso, hay que leer contrato y representación y distinguir el patrimonio separado de la eventual responsabilidad por hechos propios (arts. 1685 y 1687).

La eventual solidaridad por daño en una relación de consumo requiere examinar el art. 40 LDC. No se atribuye responsabilidad automática por cualquier incumplimiento a todo participante del proyecto.

Base legal: CCyC, arts. 1033–1038, 1052, 1273–1276, 1685 y 1687; Ley 24.240, arts. 2 y 40.

Tu unidad, las partes comunes y el daño propio

En una unidad propia, se identifican el derecho contractual o real invocado y el perjuicio. Para terrazas, ascensores, cañerías o estructura común, el consorcio tiene una intervención principal; el administrador es su representante legal.

Antes de actuar por el consorcio, revisá reglamento, facultades del administrador y decisiones que correspondan a la asamblea. No toda gestión exige la misma autorización ni cualquier reclamo individual relacionado con lo común queda excluido por ese solo motivo.

Ejemplo: una filtración de la terraza daña tu unidad

Separá la reparación de la terraza del costo de reparar tu techo, muebles u otros daños propios. Conservá informes que vinculen origen y perjuicio, comunicaciones al administrador, actas y gastos. La legitimación y los responsables se evalúan según lo que se pide; la falla común no vuelve idénticas todas las pretensiones.

Base legal: CCyC, arts. 2041–2044, 2058, 2065 y 2067.

Publicidad, información y relación de consumo

La protección del consumidor se analiza si existe un proveedor y una adquisición o uso como destinatario final, para beneficio propio, familiar o social. Comprar para vivienda y adquirir para integrar una actividad de reventa requieren análisis diferentes; la etiqueta “inversor” ni la cantidad de unidades deciden solas el encuadre.

Si hay relación de consumo, las precisiones de publicidad integran el contrato y obligan al oferente (art. 8 LDC y art. 1103 CCyC). Conservá anuncios, condiciones, fecha, memoria y la versión del reglamento informada. No se presume que una mención publicitaria prevalece siempre sobre cualquier documento, ni que el reglamento neutraliza toda promesa: deben examinarse información, alcance y eventuales cláusulas abusivas.

Art. 11 LDC: su objeto es diferente

La garantía legal de ese artículo se refiere a cosas muebles no consumibles. No es la fuente de una garantía legal general del inmueble. Esto no impide aplicar otras reglas de consumo cuando sus presupuestos estén acreditados.

Art. 40 LDC: daño y causalidad

Se refiere al daño al consumidor resultante del vicio o riesgo de la cosa o de la prestación del servicio. Su aplicación requiere identificar daño, relación causal y sujetos alcanzados; la ley prevé solidaridad y liberación por causa ajena. No convierte a toda la cadena en obligada solidaria por cualquier incumplimiento. La situación de los profesionales también se examina con el art. 2.

Base legal: CCyC, arts. 1092–1093, 1100 y 1103; Ley 24.240, arts. 1–4, 8, 10 bis, 11, 37 y 40.

Qué prueba conservar y qué soluciones evaluar

Documentación para reconstruir el caso

Contrato completo, anexos, boleto, memoria, planos y escritura, si existe.
Acta de entrega, reservas, garantía y constancia de la fecha de recepción.
Fotos y videos originales, evolución, ubicación y fechas de cada defecto.
Publicidad preservada con origen y fecha, mensajes y comunicaciones.
Denuncia al garante y constancia de recepción; respuestas y arreglos ofrecidos.
Informe técnico de causa y gravedad, medición y presupuestos desglosados.
Para lo común: reglamento, actas, reclamos del administrador y gastos.

Antes de reparar o firmar un acuerdo

Cuando sea posible, constatá el estado antes de que quede tapado por un arreglo. Un acta notarial registra lo constatado; la causa técnica requiere el informe o la pericia pertinente. Puede evaluarse prueba anticipada según la urgencia y el régimen procesal.

No demores medidas necesarias para evitar riesgos o agravamiento. Conservá evidencia antes, durante y después de la intervención, facturas y materiales relevantes. Revisá si un acuerdo incluye conformidad final, renuncias, garantías o reserva de daños.

Subsanación, compensación, resolución y daños

Para saneamiento se examina la subsanación (art. 1039). El art. 1056 contempla la resolución por vicio redhibitorio o ampliación convencional de la garantía, con sus presupuestos. Si el defecto es subsanable, el garante ofrece subsanarlo y el adquirente no acepta, el art. 1057 impide resolver por esa vía y deja a salvo los daños. Importan el alcance de la oferta y su ejecución: una promesa vaga no debe equipararse sin análisis a una solución adecuada.

Una compensación económica puede negociarse o fundarse en el perjuicio y la pretensión correspondiente; no es una quita legal automática para toda falla. Los daños requieren prueba y fundamento, con las condiciones y excepciones del art. 1040 u otras normas aplicables.

Si se acredita un incumplimiento de oferta o contrato en consumo, el art. 10 bis contempla, salvo caso fortuito o fuerza mayor, cumplimiento posible, aceptación de una prestación equivalente o rescisión en sus términos, sin perjuicio de los daños que correspondan. Antes de elegir, se revisan la integridad del contrato y la compatibilidad de lo solicitado.

Base legal: CCyC, arts. 1039–1040, 1056–1057 y 1271; Ley 24.240, arts. 10 bis.

Preguntas frecuentes sobre fallas en un departamento recibido

No automáticamente. La recepción hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada (art. 747). Hay que revisar reservas, garantías pactadas o de uso y qué examen era razonable; en un contrato de obra, el art. 1272 distingue recepción provisional y aceptación. Los defectos ocultos no quedan borrados por esa firma, pero deben cumplir los requisitos y plazos de su régimen.

El art. 1054 exige denunciar expresamente al garante dentro de los 60 días desde la manifestación del defecto; si aparece gradualmente, desde que pudo advertirse. No impone la carta documento como única forma. Un medio escrito que permita acreditar contenido y recepción es una recomendación probatoria. Una comunicación informal puede generar discusión sobre lo que se informó, a quién y cuándo.

No puede asegurarse sólo con ese dato. Hay que establecer cuándo pudo advertirse, denunciarla expresamente dentro del plazo del art. 1054 y revisar la caducidad de tres años desde la recepción, ampliable por convenio (art. 1055). También debe examinarse la prescripción anual del reclamo por vicios redhibitorios (art. 2564 inc. a), su inicio y los actos relevantes. Estar dentro de los tres años no asegura por sí solo una acción vigente.

No. Una fisura superficial y un daño que compromete la solidez o vuelve la obra impropia para su destino requieren diagnósticos distintos. En una obra destinada a larga duración, los arts. 1273–1275 exigen que el daño del régimen especial se produzca dentro de los diez años desde la aceptación. El art. 2564 inc. c prevé un año desde la ruina para el reclamo allí definido; no concede diez años para demandar por cualquier falla.

No hay un umbral universal del 5 % para una unidad funcional. Hay que medir y comparar la misma clase de superficie con contrato, plano, escritura y publicidad, y revisar el precio y el perjuicio. El art. 1135 se refiere a una fracción de tierra y a un precio no fijado por unidad de superficie; el art. 1136 regula el precio por unidad de medida y la resolución por superficie excedente bajo sus requisitos. No se trasladan automáticamente al departamento con metros faltantes.

Si hay relación de consumo, las precisiones publicitarias integran el contrato y obligan al oferente (art. 8 LDC y art. 1103 CCyC). Deben conservarse el anuncio, su fecha y condiciones, el contrato y la versión del reglamento que se informó o aceptó. No se decide el caso suponiendo que el folleto o el reglamento prevalecen siempre: se revisan la promesa concreta, la información y la eventual validez de una limitación o renuncia.

No necesariamente. Debe leerse qué cubre el convenio y distinguirlo de denuncia, caducidad y prescripción legales. Los arts. 1036–1038 regulan las cláusulas de saneamiento: la reducción se tiene por no convenida si el enajenante conoció o debió conocer el vicio, y si actúa profesionalmente, salvo que el adquirente también sea profesional en esa actividad. Además se revisan el art. 37 LDC, si corresponde, y el art. 1276 para los daños del régimen de solidez o inaptitud.

Se distinguen el reclamo sobre el bien común, tu perjuicio propio y tus derechos contractuales. El consorcio tiene una intervención principal respecto de las partes comunes y es representado por su administrador; hay que revisar reglamento, facultades y si el acto requiere decisión de asamblea. Un daño propio causado por una parte común debe conservarse y acreditarse. La sola ubicación del origen no decide ni excluye automáticamente toda acción individual.

Otras situaciones inmobiliarias

Si todavía no recibiste la unidad, consultá departamento en pozo no entregado. Si ya tenés la tenencia y sólo falta formalizar el título, revisá juicio de escrituración. Para comparar las vías, volvé al hub inmobiliario.

El glosario del boleto de compraventa ayuda a ubicar el instrumento. Si también vas a escriturar, la guía de revisión jurídica antes de la escritura permite revisar esa etapa y sus documentos.

Revisemos las fallas, las fechas y la documentación

Para evaluar tu unidad entregada con fallas, reuní contrato, acta de recepción, fotos y comunicaciones. Indicá cuándo apareció cada defecto, quién intervino y si te ofrecieron repararlo.