Reservaste o firmaste un boleto o contrato y surgió un problema con la escritura, la entrega, el inmueble, el desarrollo o la actuación del intermediario. El primer paso es precisar qué se prometió, qué falta cumplir y a quién reclamar.
Esta sección orienta a compradores y adquirentes que ya tienen un conflicto: elegí tu situación y reuní contrato, pagos y comunicaciones para evaluar cumplimiento, resolución, restitución o daños.
EL HECHO Y EL MOMENTO DEL CONFLICTO
La falta de escritura, la entrega y los defectos de una unidad, los problemas de un lote en un barrio cerrado y la actuación de un corredor requieren revisar obligaciones y pruebas diferentes.
ESCRITURA PENDIENTE
Hay una obligación de escriturar y la firma se demora o se rechaza. Revisá el boleto, el saldo, las condiciones para firmar y las gestiones con la escribanía, aunque ya tengas la posesión.
Ver juicio de escrituraciónANTES DE LA ENTREGA
La obra está atrasada, detenida o la unidad no se entrega. Contrastá el cronograma, las prórrogas pactadas, los pagos y el estado real de avance con lo prometido.
Ver reclamo por falta de entregaDESPUÉS DE LA ENTREGA
Filtraciones, instalaciones deficientes o diferencias con lo contratado: registrá cuándo aparecieron, qué se recibió y qué se comunicó. Puede hacer falta evaluación técnica.
Qué revisar después de recibirCONTRATO Y RESPONSABLES
Reuní contrato y adhesión. Identificá al fiduciario, al desarrollador, al titular del inmueble y a quienes asumieron obligaciones: una marca comercial no explica por sí sola quién debe responder.
Cómo identificar los rolesLOTE EN BARRIO CERRADO
Compraste un lote o unidad en un barrio cerrado o country y lo entregado no coincide con las obras, servicios o habilitaciones prometidas. Revisá el estado del desarrollo, el contrato y quién asumió cada obligación.
Revisar el conflicto del barrioACTUACIÓN DEL INTERMEDIARIO
Si el problema se vincula con publicidad, documentación ocultada, reserva, dinero o comisión, separá lo que hizo el intermediario de lo que debía cumplir el vendedor o desarrollador.
Revisar la actuación del corredorSEIS DATOS PARA ELEGIR EL PRÓXIMO PASO
La estrategia depende del contrato completo y de la prueba. Un mismo proyecto puede tener problemas de entrega, escrituración y solvencia al mismo tiempo.
¿Tenés boleto, adhesión, cesión o contrato? Revisá también anexos y modificaciones. Identificá quién firmó y en qué carácter.
Precisá si falta entregar, escriturar, completar una obra o corregir una falla. Separá lo que debías pagar o aportar de lo que debía hacer la contraparte.
Anotá fechas, prórrogas y condiciones pendientes. Hay que revisar cuándo la obligación se volvió exigible y si corresponde intimar; no toda demora se analiza igual.
Cruzá nombres, razón social, CUIT, firma y recibos. Vendedor, desarrollador, constructora y fiduciario pueden tener roles distintos; hay que justificar el reclamo contra cada uno.
Revisá titularidad, cargas, estado de obra y bienes disponibles. Un obstáculo para escriturar y la falta de fondos para devolver el dinero requieren respuestas diferentes.
¿Querés recibir o escriturar, terminar el contrato y recuperar pagos, corregir defectos o reclamar daños? Hay que evaluar qué objetivos son viables y cómo articularlos.
Si querés conservar la operación: se evalúa exigir lo pendiente. Para el otorgamiento judicial del instrumento, el art. 1018 CCyC contempla una parte condenada que no lo otorga y exige que las contraprestaciones estén satisfechas o su cumplimiento asegurado; también presupone que la forma no esté impuesta bajo sanción de nulidad.
Si querés salir del contrato: se revisan la gravedad del incumplimiento, la cláusula resolutoria y los recaudos de comunicación o emplazamiento. La restitución y los daños tienen presupuestos propios; no surgen como una suma automática por cualquier atraso (CCyC, arts. 1080–1089).
Antes de enviar una carta documento, firmar una prórroga o aceptar una devolución con renuncias, conviene revisar qué efectos tendrá sobre el objetivo de tu reclamo.
CARPETA PARA LA CONSULTA
Marcá lo que ya tenés. Podés consultar con documentación incompleta: esta lista ayuda a ordenar el caso y no significa que todos los elementos sean necesarios siempre.
Guardá originales y archivos completos, con una copia de respaldo. Si existe relación de consumo, las precisiones publicitarias se consideran incluidas en el contrato y obligan al oferente (CCyC, arts. 1092, 1093 y 1103); primero hay que verificar ese encuadre.
RECLAMAR CON UN OBJETIVO Y PRUEBA
Una propuesta de cumplimiento o devolución debe definir obligación, fechas, garantías y alcance del acuerdo. La intimación se prepara según el contrato, la mora y el resultado buscado. Para resolver, los arts. 1086–1089 CCyC distinguen cláusula expresa, implícita y otros supuestos; no hay una carta ni un plazo único para todos los casos.
Si no hay solución, se evalúan acción, tribunal, instancia previa aplicable y prueba. Una cautelar puede ser útil frente a riesgos concretos sobre el bien o la recuperación del dinero, pero requiere fundamentos, requisitos y la contracautela que corresponda. La decide el juez; no equivale a una sentencia ni asegura el cobro. CABA y PBA tienen regímenes procesales que deben revisarse por separado.
Revisá pronto qué acción corresponde, desde cuándo es exigible y qué actos anteriores tienen efectos sobre el cómputo. La duración del juicio es otra cuestión. No asumas que conversar o enviar mensajes conserva todas las acciones: incluso la interpelación fehaciente tiene límites (CCyC, arts. 2541 y 2554). Los defectos ocultos pueden tener además cargas de denuncia y caducidad.
Documentá alquileres adicionales, reparaciones u otros gastos relacionados con el incumplimiento para evaluar si son reclamables. La procedencia depende del daño, su vínculo con los hechos y la prueba aplicable; no hay montos automáticos. Antes de litigar, pedí presupuesto de honorarios, informes, pericias, tasas y gestiones previas si corresponden. Una sentencia favorable no garantiza recuperar dinero de una contraparte sin bienes.
Conservá el acta de entrega, las observaciones, fotos y la fecha en que advertiste cada falla. Antes de reparar, cuando sea posible y sin agravar riesgos de seguridad, conviene preservar prueba y evaluar cómo comunicar el defecto.
No toda falla es un vicio oculto ni toda falla habilita terminar el contrato. Si ese régimen corresponde, hay que revisar sus presupuestos, exclusiones, denuncia, caducidad y prescripción por separado (CCyC, arts. 1033–1034 y 1051–1058). La solución puede requerir un informe técnico y el análisis de otros regímenes aplicables.
El fideicomiso distingue a quien aporta bienes, quien los administra como fiduciario, quien resulta beneficiario y quien recibe los bienes al final. Revisá en qué carácter adheriste, qué obligación se asumió y quién recibió los pagos (CCyC, arts. 1666–1667 y 1671–1674).
El desarrollador o la constructora pueden tener una función diferente de la del fiduciario. Hay que analizar contrato y actuación de cada interviniente para decidir contra quién reclamar; no se presume que todos respondan por todo ni que la palabra «fideicomiso» elimine cualquier responsabilidad.
SEGUIR POR EL INCUMPLIMIENTO CONCRETO
Boleto, exigibilidad y alternativas cuando el vendedor no cumple la obligación de otorgar la escritura.
Revisar la negativa a escriturarContrato, cronograma, pagos y prueba del atraso para evaluar entrega, resolución, restitución y daños.
Revisar la falta de entregaUnidad ya entregada: recepción, defectos, prueba técnica y regímenes posibles para evaluar el reclamo.
Revisar las fallas después de la entregaContrato, adhesión, patrimonio separado y actuación de cada interviniente para identificar obligaciones y responsabilidades.
Revisar los roles del fideicomisoLote, obras, servicios, documentación del desarrollo y obligaciones prometidas; distinción de la unidad en pozo.
Revisar lote y servicios del barrioInformación, publicidad, reserva, dinero y comisión: identificar un acto atribuible al intermediario, distinto del deber del vendedor.
Revisar la actuación del intermediarioCONTRATO, INCUMPLIMIENTO Y OBJETIVO
Contanos qué firmaste, qué falta cumplir, cuándo debía ocurrir y qué resultado buscás. Con el contrato y la prueba disponible podemos evaluar el próximo paso en CABA o Provincia de Buenos Aires.
